別の記事でインカムゲインやキャピタルゲインについて書きましたが、これをキャッシュフローゲームのopportunityのカードを例におさらいすると、上のようになります。今回はこの2点に関連する記事で、インカムゲインやキャピタルゲインの計算方法についてです。
参考記事：【お金の重要単語】インカムゲインとキャピタルゲインの意味を解説
知らない用語と同様、数字の計算というと拒絶反応を示す人も多いと思いますが、フィナンシャル・インテリジェンスを身に付けるための計算は、簡単な加減乗除しか出てきません。
大学の理工系の学部や経済学部レベルの教科書に登場するアカデミックな何ちゃら方程式とか出てくるわけではないので、そんなに難しくありません。
キャッシュフローゲームでは、よくROIという言葉が出てきます。初参加してくれた方は、絶対に「ナニコレ？」と聞く用語です。まずはROIについて書いていきたいと思います。
〇インカムゲインの計算式
キャッシュフローゲームでパワポを使っている人はそんなに多くないですが、自分は説明しやすいようにパワポを使っているので、その資料の1部を載せときます。
これがインカムゲインの計算式です。ROIとはReturn On Investmentの略で、計算式を見ればわかるように、頭金に対する年間の回収の割合を示した数字です。
キャッシュフローゲームのカードで、実際に計算例を示すと、実はROIは何％か、自力で計算できてしまうことがわかります。
ハッピーリタイアの目安は不労所得(インカムゲイン)が支出を上回ることなので、極めて重要な計算式と言えそうです。
〇キャピタルゲインの計算式
投資着手したての頃は、このキャピタルゲインが重要な指標になると思っています。安定的なインカムゲインを手に入れるためには、労働収入だけではなく、キャピタルゲインを通しても準備していきたいものです。
上の計算式は、売却差益の年間利回りを示しています。つまり、上のカードで、5年後にコンドミニアムを$65,000で売却できた場合の年間利回りは、
(売却価格－購入価格)/(頭金×保有年数)×100＝($65,000－$50,000)/($5,000×5年)×100=60％ということになります。まあ、年間利回り60％なんて、現実的には相当厳しいような気もしますが。
また、キャピタルゲインの計算式の下に書いてあるように、持ち家を購入してしまうと、多くはキャピタルロスが発生してしまいます。
参考記事：家を買う時の注意点｜住宅購入で人生を縛られないように
〇どちらも頭金が分母であることに注目
注目すべきは頭金が購入価格ではなくて頭金になっていることです。ローンを多く組めば頭金は少なくなりますから、敢えてローンを多く組めば回収効率が高くなることを示しています(当然ローンの金利も加味して考えることになります)。売却するときには、手元には売却価格に残りのローンを差し引いた分が返ってきます。
これが投資の利回りを上げるような借金こそが良い借金の定義と思っています。あとは無利子の奨学金のような金利のない借金も良い借金ですよね。慌てて返済する必要が全然ないので。
逆に言うと、多くの人は多額の借金をして、価値の目減りする持ち家を買ってしまいますが、そうなると年間当たりの損失が大きくなってしまいます。家を買うことで資産を大幅に減らしてしまうことが、ここでもわかります。数字で考えれば持ち家はとても怖い買い物ですね(・・;)
